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海南楼市出大招

发布时间:2021-10-14 18:13:35 阅读: 来源:金属缓蚀剂厂家

海南楼市出大招!

近日,海南省印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,并出台了一系列地产限制性举措。

重点很多,其中最引人注目的,就是省内新出让土地建设的商品住房,需要“实行现房销售制度”。

这着实是一个超级大招。

一时间,弥漫在市场中的盲目乐观情绪受到影响,高负债的开发商又开始着急四处筹措资金,蠢蠢欲动的投机客们重新选择了观望……

疫情之下,不少地方政府在试探性给楼市松绑,海南为什么却“升级”了调控政策?

这一次,难道不是“全国一盘棋”?现房销售为什么会被开发商视同洪水猛兽?海南的举措会在全国铺开吗?

现房好还是期房好?

海南这次只让卖现房,官方说法是,因为预售制问题太多。

海南省住建厅厅长霍巨燃表示,商品房预售引发了质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、甚至开发商收钱跑路等一系列问题,因此要改变它。

内地预售制的思路来源于香港,有点类似当年“卖楼花”。在上世纪90年代出现之后,又于《房地产管理法》《城市房地产经营管理条例》《商品房预售管理办法》等法律文件中得到确认。

然而近年来,这个制度饱受争议。

“预售制度,不仅把资金监管环节淡化了,还把购房者利益保障全部省略了。”经济学家马光远说。

住房预售制有两个特点:一是在交房之前购房者就要支付全款,早早背上银行利息,而开发商获得了巨款融资,提前兑现了项目利润,甚至可以说是空手套白狼。

二是购房者的预付款直接交给开发商,第三方监管形同虚设。一些开发商将购房款挪用于其他投资,或者直接拿去炒地,在各个环节加杠杆,一旦市场形势逆转,分分钟资金链断裂,钱房两空。

“一些地方只是挖了个坑,就开始预售、收钱……最后房子盖成什么样,谁都说不好。”一位业内人士告诉《财经国家周刊》记者,先交钱再拿房,房屋质量出问题,购房人如何不沦为弱势群体?

当然,需要承认的是,预售制并非一无是处。

在中国住房短缺的年代,预售制帮助房企快速融资,加快项目周转,对满足人民的住房需求和我国房地产市场的高速发展,起到了重要作用,现在想要调整它、改变它,绝非一朝一夕的事。

不过之前也不是没有尝试。

2018年9月,广东省房地产协会曾下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,建议逐步取消商品房预售制度。

文件一出台,地产股连跌数天,开发商“群起而攻之”,纷纷表示会破产,并且破产之后住房供给减少,会推高房价……最后,不了了之。

从目前来看,全国仅有零星地区的个别项目尝试现房销售,并未形成气候。

动了谁的奶酪?

对于海南的做法,一位地产投资人士认为,“对海南的存量土地是利好,未来土地拍卖的价格,大概率会有下行。”

按照《通知》,现房销售将适用于“新出让”的土地,根据规定,现房得“通过了竣工验收,且供水、供电、燃气、通信等配套基础设施,要具备交付使用条件”。

从理论上说,地产公司的成本构成主要是土地款、建筑成本、融资成本和相关税费,一旦实行现房销售,企业的融资成本和管理成本增加,对其生产经营能力提出挑战。

那么为了维持利润,在房价上涨空间锁定的情况下,地产企业会倾向于缩减土地开支,这就需要和地方政府博弈。

“更多是为了约束炒地等行为,防范出现各类烂尾楼。”易居研究院研究总监严跃进的观点也差不多。

毕竟从全国范围来看,海南楼市格外特殊。

二十年多来,这里一直都是炒房客的“福地”。

不论是1988年成为中国第31个省级行政区,还是2010年获批建设国际旅游岛,最后都引发了海南房价的暴涨暴跌,在楼市泡沫之下,实体经济始终发展艰难。

2018年4月,海南建省30周年迎来了一份超级大礼:建设自由贸易港,这令海南人民和全国市场为之一振。几乎同时,海南开始实行严厉的“全域限购”调控政策,坚定决心摆脱房地产依赖,走实业发展之路。

事实上,不少地产公司近两年都在裁撤海南分公司,同时缩减了当地的人员和项目数量。

根据统计,2019年海南省生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%,一、二、三产业经济结构正在持续优化。

按照规划,海南未来的产业发展清单,涵盖金融、购物、医疗、环保等20多个细分行业,充满了巨大的想像空间。

从这个角度思考,为了遏制投机炒房行为,防止房地产占用过多社会公共资源,适当提高房地产业在海南的准入门槛,说得过去。

并且,政策中的海南现房销售,属于“新老划断”,“对目前的海南市场整体影响不大。”中原地产分析师张大伟表示。

这是因为存量住宅土地规模巨大,例如雅居乐陵水项目从2008年卖到现在,富力等也都是千亩大盘,已经留出足够的缓冲空间,现房销售不会影响短期的房屋供应。

更大的亮点不是卖现房

有些人说,已经看不懂现在的地产政策,有的地方在放松,有的地方在收紧。比方3月6日,山东省住建厅就发布通知,要在全省范围内降低商品房预售条件……这跟海南的政策不矛盾吗?

答案是,不矛盾。要理解其中的根由,就要知道什么是“城市主体责任”。

这个房地产市场的新词,来自于中央政策。

2019年12月召开的中央经济工作会议强调“全面落实因城施策”,把楼市调控的权限和责任下放到各个城市,让各城市根据自身特点,制定调控政策。

此前的2019年10月,中共中央办公厅、国务院办公厅发布52号文,《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,即明文提出这一要求。

这就是今年以来,全国60多个城市对政策进行微调的主要依据。

因此本质上,海南楼市新政的核心,也并非打压房地产,而是特别强调要建立房地产市场平稳健康发展的城市主体责任。

这个文件最大的亮点,也不是现房销售,而是第一个以文件形式提出要全面落实城市主体责任。

再进一步解读,它的意义,还是那个字:稳。

“主要是怕资金再次闯入楼市。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉《财经国家周刊》记者,同时减少供应以降低供过于求的情况,防止价格崩溃。

严跃进表示,今年房地产市场主要是两项工作,一是要防范价格炒作;二是要保持平稳,积极应对新冠肺炎疫情带来的影响。

说白了,不能暴涨,也不能暴跌。

这也是国家层面的主要思路和要求。

3月6日,住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在《人民日报》发表署名文章,提出要坚持“稳”字当头,全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制,坚决防范化解房地产市场风险,落实城市主体责任。

因为各地情况不同,所以疫情之下,海南的“现房销售制”短期内全国复制的可能性不大。但多位地产人士认为,海南加码,对其他地区的潜在影响很大,预计未来各地在出台房地产调控政策时,会更加谨慎。

一位房企人士认为,“3月不太可能会有政策红利了。”

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